С 1 октября 2026 года крупнейшие торговые платформы России окажутся под жёстким регуляторным давлением. Федеральный закон № 289-ФЗ перекроит правила игры: маркетплейсы утратят возможность свободно управлять ценами, а их многолетнее преимущество перед физической розницей начнёт таять. Рынок коммерческой недвижимости уже готовится к последствиям.
Что закон забирает у платформ
До сих пор маркетплейсы могли в одностороннем порядке запускать акции, занижать цены и манипулировать выдачей - продавцы фактически не контролировали, как их товар выглядит в ленте. Новый закон это останавливает. Теперь любое изменение цены или скидочная механика потребуют явного согласия продавца.
Параллельно вводятся три дополнительных обязательства: верификация продавцов через государственные реестры, ежемесячная передача данных об оборотах в налоговую службу и раскрытие принципов алгоритмического ранжирования. Совокупно это означает существенный рост операционных издержек для платформ - а значит, неизбежный пересмотр ценовой политики.
По предварительным оценкам, цены на маркетплейсах вырастут на 5-15%, в отдельных категориях - до 20-30%. Ценовой разрыв с офлайн-розницей сократится с нынешних 15-30% до 5-10%. Небольшая дельта, но психологически значимая.
Физический ритейл: кому повезёт больше
Не весь офлайн выиграет одинаково. Главные бенефициары - сегменты, где покупатель исторически хочет пощупать товар руками или получить живую консультацию. Премиальная косметика, ювелирные изделия, одежда, мебель и бытовая техника - именно здесь цифровой канал никогда не закрывал запрос на опыт, только на цену.
Сокращение ценового преимущества онлайна может вернуть часть аудитории в физические точки. Резкого перетока не ждут - маркетплейсы сохранят козыри в виде удобства, скорости доставки и ширины ассортимента. Но сам тренд развернётся.
Что изменится на рынке коммерческой недвижимости
Для игроков рынка CRE закон становится катализатором нескольких параллельных процессов.
- Омниканальные форматы. Магазин перестаёт быть просто точкой продаж и превращается в узел единой цепочки: шоу-рум, пункт выдачи и возврата, зона тест-драйва - всё в одном месте.
- Локальный ритейл. Районные форматы «у дома» с фокусом на повседневный спрос получат дополнительный импульс - особенно в плотной городской застройке.
- Складская инфраструктура. Рост омниканальных продаж тянет за собой спрос на фулфилмент. По прогнозам, в 2026 году рынок поглотит около 6,2 млн кв. м новых складских площадей.
Собственникам стрит-ритейла в центральных локациях стоит пересмотреть арендные ставки в сторону увеличения - трафик туда начнёт возвращаться. Брокерам придётся прокачивать экспертизу в подборе мест с высокой проходимостью и удобной логистической доступностью.
Итог: не разворот, а ускорение трансформации
Закон № 289-ФЗ не перезапустит рынок и не вернёт покупателей обратно в торговые центры образца 2010-х. Онлайн никуда не денется. Но регуляторный сдвиг ускорит гибридизацию торговли - и те, кто уже сейчас выстраивает связку между цифровым и физическим каналом, окажутся в выигрышной позиции раньше конкурентов.
